Téléphone : 01 30 18 57 40

Nos solutions

IMMOBILIER

ACHAT NEUF OU ANCIEN
ACHAT NEUF OU ANCIEN

Acheter un logement est un acte très engageant et l’offre est large : du neuf à l’ancien, de la maison individuelle à l’appartement.

Si le choix du bien immobilier dépend évidemment du budget de l’acquéreur, opter pour le neuf ou l’ancien est la question récurrente des acquéreurs. Leur cœur balance en effet entre un logement ancien avec beaucoup de cachet ou un logement neuf, très économe en énergie.

Nous sommes donc là pour vous accompagner pour votre achat.

VENDRE ET ESTIMATION
VENDRE ET ESTIMATION

Vendre son bien immobilier n’est pas anodin et vous pouvez être soumis à des délais, notamment si vous comptez déménager et acheter un nouveau logement. Pour éviter un allongement du délai de vente, il est recommandé de se préparer et de suivre quelques conseils afin de susciter le coup de cœur rapidement chez les visiteurs, et vendre vite au meilleur prix :

  • Faites les diagnostics techniques.
  • Mettez les atouts de votre logement en valeur.
  • Choisissez une agence immobilière.
  • Soyez réaliste au moment de fixer le prix de vente.
  • Formalisez la vente immobilière par un compromis.

Nous pouvons vous aider à réaliser tous les points pour la vente de votre maison ou de votre appartement

LE DISPOSITIF PINEL
LE DISPOSITIF PINEL

Le dispositif de réduction d’impôt pour l’investissement locatif, dit Pinel s’applique aux biens immobiliers en l’état futur d’achèvement (VEFA), neufs, anciens devenus neufs après des travaux de rénovation, ainsi que les locaux de tous types transformés en logement notamment loués vides.

Les avantages du dispositif Pinel

Un investissement locatif pour un ou deux biens immobiliers dans l’année bénéficie d’une réduction d’impôt selon la durée d’engagement sur la période de location. Pour une durée de six ans, la réduction équivaut à 12 % du montant investi, c’est-à-dire 2 % par an. Pour une durée de neuf ans, la réduction monte à 18 % du montant investi, soit 2 % par an. En cas de prolongation de trois ans, vous pouvez obtenir une réduction supplémentaire de 3 %, soit 1 % par an.

Le locataire du logement peut être un ascendant ou un descendant depuis le 1er janvier 2015, ou bien une toute autre personne extérieure au foyer fiscal et à la famille. En revanche, il doit aussi respecter des conditions de revenus pour accéder au logement. Le plafond dépend de la zone de localisation du bien.

Les contraintes du dispositif Pinel

Le montant total investi pris en compte dans la réduction fiscale ne peut pas dépasser 300 000 euros chaque année, par foyer fiscal, et 5 500 euros par mètre carré acheté. Le bénéficiaire doit appliquer un loyer plafonné en fonction de la zone de localisation du bien.

(Source Réseau Riviera Elysées Conseils)

MONUMENTS HISTORIQUES
LES MONUMENTS HISTORIQUES

LOI MONUMENTS HISTORIQUES

La loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques 2018 vise à favoriser l’entretien et la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques, en proposant une série d’avantages fiscaux.

Ce dispositif est idéal pour les contribuables fortement imposés qui cherchent à investir sur de l’immobilier en centre-ville, tout en réduisant efficacement leur imposition.

Les biens concernés sont : les immeubles classés Monuments Historiques, les immeubles inscrits à I’ inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH), les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison du label délivré par la “Fondation du patrimoine” si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine (le label est notamment subordonné à la condition que l’immeuble soit visible de la voie publique) ; et les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier, qui ont été agréés à cet effet par le ministre de l’économie et des finances et qui sont ouverts au public.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Les dépenses relatives aux travaux de restauration et d’entretien du bien immobilier, ainsi que les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du foncier sont déductibles à 100% des revenus fonciers. Le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement. Enfin, la donation ou transmission de ce patrimoine est exonérée de droits de succession.

Par ailleurs, la Loi Monuments Historiques 2018 n’impose aucun engagement de location, aucun plafond de loyers et aucun plafond de ressources du locataire. Enfin, l’investissement Monuments Historiques 2018 n’entre pas dans le Plafonnement des Niches Fiscales.

Quelles sont les contraintes ?

Ce dispositif s’adresse aux contribuables résidants en France. Comme pour la Loi Malraux, cette rénovation lourde devra obligatoirement être suivie par un architecte des bâtiments de France.

L’engagement de conservation du bien classé Monuments Historiques est de 15 ans minimum. Enfin, un bien immobilier classé Monuments Historiques, ou inscrit à l’ISMH ne peut pas être démoli, transformé, vendu, donné ou légué sans une autorisation du ministère de la Culture.

(Source Réseau Riviera Elysées Conseils)

DEFICIT FONCIER
DEFICIT FONCIER

Le Code général des impôts permet au propriétaire bailleur de déduire une partie des charges des revenus locatifs perçus. Des programmes immobiliers permettant de bénéficier de cette règle sont régulièrement proposés.

Qui peut bénéficier du déficit foncier ?

Les contribuables soumis au régime réel de l’impôt sur le revenu ou au régime dit micro-foncier, peuvent bénéficier du principe du déficit foncier.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier correspond à la situation où un propriétaire-bailleur fait face à des charges qui dépassent les revenus fonciers perçus. Ce manque à gagner peut être déduit des revenus imposables dans la limite de 10 700 euros par an. Au-delà, l’excédent peut être reporté sur les dix prochaines années fiscales. Et dans le cas où les revenus imposables sont inférieurs à 10 700 euros avant l’application du déficit fiscal, l’excédent est reportable sur les revenus imposables des six prochaines années.

Quelles sont les charges admises dans le calcul du déficit foncier ?

Toutes les charges pesant sur le propriétaire-bailleur ne sont pas toutes déductibles, notamment celles qu’il récupère auprès de son locataire. Les charges admises en déduction des revenus fonciers sont les impôts locaux non récupérés auprès du locataire, les dépenses d’amélioration mais aussi de travaux d’entretien et de réparation du logement, les intérêts d’emprunts si le bien a été acquis par prêt, les primes d’assurance de la copropriété, et les éventuels frais de gestion de location.

Quelles sont les contraintes d’un investissement en déficit foncier ?

Dans le cadre d’un programme d’investissement immobilier en déficit foncier, il existe quelques contraintes. Ainsi, le bien doit être mis en location dès la fin des travaux. Ensuite, le logement rénové doit être loué jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’année d’imputation du déficit foncier sur le revenu global. En revanche, il n’y a pas de contraintes sur les loyers ou les revenus des locataires comme dans des dispositifs de défiscalisation du type Pinel.

(Source Réseau Riviera Elysées Conseils)

SCPI : SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER
SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un fond d’investissement dédié à la gestion d’actifs immobiliers. Grâce aux sommes collectées et aux éventuels emprunts, une SCPI achète des immeubles pour ensuite les louer. Ce sont les loyers perçus qui permettent de verser chaque année un rendement. Plus le taux d’occupation de ces immeubles est élevé, plus ce rendement est optimisé. Cela veut dire aussi que les immeubles investis sont adaptés aux besoins des locataires. Ces derniers peuvent être des entreprises lorsqu’il s’agit de bureaux, de locaux commerciaux, industriels ou logistiques, ou des particuliers lorsqu’il s’agit de logements. La SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans détenir en direct les biens et pour un montant bien inférieur à celui nécessaire pour une acquisition en solo.

Comment est valorisée une part de SCPI ?

Une SCPI peut être évaluée à partir de quatre valeurs. D’abord, il y a la valeur dite vénale. Il s’agit de la valeur cumulée de tous les actifs immobiliers détenus déterminée par un expert indépendant. Ensuite, il y a la valeur de restitution. Elle réunit la valeur vénale et les autres types d’actifs financiers détenus dans le cadre de la gestion de la trésorerie. Puis, il y a la valeur de reconstitution. Elle correspond à la valeur de réalisation à laquelle sont ajoutés les frais pour reconstituer son patrimoine. Enfin, il y a la valeur nominale, qui correspond à la valeur d’une part au moment de la création de la SCPI.

Le prix d’achat d’une SCPI est établi à partir de la valeur nominale, en ajoutant la prime d’émission – montant de la revalorisation du patrimoine détenu par la SCPI. C’est à partir de ce prix qu’est déterminé le rendement de la SCPI. En cas de vente des parts d’une SCPI, celles-ci sont cédées à un prix dit de retrait. Il est inférieur au prix d’achat, car son montant part de la valeur d’achat de laquelle sont déduits les frais de la SCPI.

Quels sont les types de SCPI ?

Juridiquement, il existe deux formes de SCPI. D’un côté, il y a celles qui ont un capital fixe. À leur constitution, il est prévu que le capital social ne puisse pas dépasser un plafond précis, au-delà duquel il faut procéder à une augmentation de capital. Pour sortir du capital, un détenteur de part doit trouver des repreneurs sans que cela ne vienne modifier le montant de la capitalisation de la SCPI. D’un autre côté, il y a les SCPI qui ont un capital variable. Quand un souscripteur souhaite vendre ses parts, la SCPI peut les lui racheter et émettre de nouvelles parts pour accueillir de nouveaux souscripteurs. Contrairement aux apparences, le montant peut être plafonné ou sa variation encadrée pour éviter de léser les souscripteurs encore présents au capital de la SCPI.

Stratégiquement, il existe quatre sortes de SCPI. On parle de SCPI fiscales pour celles qui investissent dans des immeubles en appliquant les critères de la loi fiscale dont elles font références : Pinel, LMNP, Monuments historiques, Malraux… En ce cas, les associés de la SCPI bénéficient des avantages fiscaux associés. On utilise l’expression de SCPI de rendement pour celles qui, grâce aux loyers perçus régulièrement (sur les bureaux, commerces, locaux commerciaux), versent un revenu chaque trimestre, semestre ou année, par exemple, aux souscripteurs. On désigne les SCPI de valorisation pour les sociétés qui ont pour objectif d’assurer un revenu au souscripteur par la vente régulière d’immeubles acquis. Ce qui suppose un prix de vente supérieur au prix d’un achat.

(Source Réseau Riviera Elysées Conseils)

LMNP : LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE
LOCATION MEUBLE NON PROFESSIONNELLE

La location en meublé non professionnel permet d’investir dans l’immobilier et de proposer le bien à la location en le meublant. Plusieurs modes d’investissement existent en fonction des règles fiscales dont souhaitent bénéficier les acheteurs. Le dispositif Censi-Bouvard est une forme de location en meublé non professionnel.

Quels types d’appartements relèvent du dispositif Censi-Bouvard ?

Les appartements situés dans une résidence dite de services sont éligibles à la réduction “Censi-Bouvard”. Ces appartements peuvent être en l’état futur d’achèvement, neufs (c’est-à-dire livrés il y a moins de deux ans) ou achevés depuis plus quinze ans et ayant subi des travaux de réhabilitation, notamment thermiques.

Qu’appelle-t-on une résidence de services ?

Le terme de résidence de services s’applique à un ensemble d’immeubles géré par un même établissement et dans un même but économique, principalement médicale, touristique ou étudiante. Pour être exhaustif, cela concerne les appartements loués en meublé dans un établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés, ou dans un établissement de soins de longue durée pour des personnes non-autonomes nécessitant une surveillance médicale, ou dans une résidence de services pour des personnes âgées ou handicapées avec un agrément “qualité” (art. L.7232-3 du Code du travail), ou dans un groupement de logements géré en coopération sociale ou médico-sociale et dédié à un accueil familial de personnes âgées ou handicapées, dans une résidence de services pour étudiants ou dans une résidence de tourisme classée.

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard ?

L’investisseur particulier dans un logement au sein d’une résidence de services bénéfice d’une réduction d’impôt équivalente à 11 % du montant investi pour les investissements réalisés depuis 2012 et dans la limite de 300 000 euros par an. Auparavant, la réduction était de 18 % pour les investissements réalisés en 2011 et de 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010. Ce taux n’est pas soumis à une situation géographique du logement. Attention, la réduction est répartie sur neuf ans, soit 1,22 % en moyenne chaque année, soit une réduction fiscale maximale de 3 660 euros environ chaque année.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôts ?

Pour pouvoir prétendre et obtenir la réduction d’impôts, l’investisseur particulier s’engage à louer le logement meublé dans la résidence de services pendant au moins neuf ans à son exploitant. Cette durée débute le jour de la prise d’effet du bail signé entre l’investisseur particulier et l’exploitant de la résidence de services. La location doit être effective, au plus tard, un mois après la livraison du logement s’il est neuf. Concernant le loyer et la facturation des services, ils ne sont pas soumis à un plafond et sont établis par l’exploitant avec l’accord de l’investisseur particulier selon les termes définis dans le bail.

(Source Réseau Riviera Elysées Conseils)

MALRAUX
LOI MALRAUX

LOI MALRAUX

Le dispositif de défiscalisation Malraux s’applique aux bâtiments construits dans un secteur dit sauvegardé d’une ville. Il permet la rénovation d’habitations en vieilles pierres selon des règles strictes pour conserver intact le patrimoine tout en accordant un avantage fiscal. Ainsi, tout aménagement visant à modifier l’état des immeubles est soumis soit à une autorisation dans les conditions et formes prévues au permis de construire, soit à une autorisation spéciale pour les travaux qui ne ressortent pas du permis de construire.

Quels sont les biens éligibles à la loi Malraux ?

Pour bénéficier de la loi Malraux, le bien considéré doit être situé dans un secteur sauvegardé. C’est-à-dire avoir un caractère historique esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles. Le bien peut être aussi situé en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

Quelles sont les conditions associées à la loi Malraux ?

Le bien considéré doit être restauré dans sa totalité et sous le contrôle de l’architecte des Bâtiments de France et permettre la création ou le maintien en immeuble d’habitations. Une simple rénovation est exclue du dispositif. Une fois, la restauration du bien achevé, celui-ci doit être mise en location pendant au moins neuf ans.

Quels sont les avantages fiscaux accordés par la loi Malraux ?

Les propriétaires de biens immobiliers éligibles au dispositif Malraux peuvent obtenir une réduction fiscale sur le montant total des travaux engagés dans la limite de 100 000 euros par an. Pour un bien dans un secteur sauvegardé, le taux de la réduction fiscale est de 36 % du montant des travaux, soit au maximum 36 000 euros. Et pour un bien en ZPPAUP, le taux de la réduction est porté à 27 %, soit au maximum 27 000 euros. Attention, il faut aussi tenir compte du plafond général pour l’ensemble des avantages fiscaux obtenus sur l’année. Si le montant à réduire dépasse ce plafond, l’excédent n’est pas rapportable sur la déclaration de l’année suivante.

(Source Réseau Riviera Elysées Conseils)

LOCATION-GESTION

LOCATION
LOCATION

Le service de location d’un bien par une agence immobilière est facturé.

Les commissions d’agence sont encadrées par la loi ALUR.

Le barème de calcul des commissions d’agence pour les locataires est applicable depuis le 15 septembre 2014 et concerne aussi bien les logements vides que les logements meublés.

L’agence doit vous présenter les commissions qui sont encadrées par la loi ALUR. Un arrêté du 10 janvier 2017 renforce les obligations d’information des agents immobiliers sur leurs honoraires. Les annonces de location sur Internet ou en agence doivent non seulement indiquer le montant des honoraires à la charge du locataire, mais également d’autres éléments relatifs au logement :

  • Le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables, suivie de la mention « par mois » ou « charges comprises ».
  • Le montant du complément de loyer exigé.
  • Le montant le cas échéant des charges récupérables.
  • Le montant du dépôt de garantie.
  • Le caractère vide ou meublé du logement.

Les professionnels devront également indiquer la surface du logement, la commune et le cas échéant l’arrondissement dans lequel se situe le logement.

Barème

Zone Très Tendue :
A la charge du bailleur : 15€ TTC par m² habitable : (Visite, constitution du dossier et rédaction du bail 12€ TTC. Etat des lieux 3€ TTC)
A la charge du locataire : 15€ TTC par m² habitable : (Visite, constitution du dossier et rédaction du bail 12€ TTC. Etat des lieux 3€ TTC)

Zone Tendue :
A la charge du bailleur : 13€ TTC par m² habitable : (Visite, constitution du dossier et rédaction du bail 10€ TTC. Etat des lieux 3€ TTC)
A la charge du locataire : 13€ TTC par m² habitable : (Visite, constitution du dossier et rédaction du bail 10€ TTC. Etat des lieux 3€ TTC)

Zone Non Tendue :
A la charge du bailleur : 11€ TTC par m² habitable : (Visite, constitution du dossier et rédaction du bail 8€ TTC. Etat des lieux 3€ TTC)
A la charge du locataire : 11€ TTC par m² habitable : (Visite, constitution du dossier et rédaction du bail 8€ TTC. Etat des lieux 3€ TTC)

Locaux commerciaux : (Voir barème)

GESTION
GESTION

La gestion locative comporte tout ce qui a trait à l’après « location ».

Une fois le choix du locataire défini, nous nous occupons de gérer au quotidien le bon déroulement de la location :

 
 
 
 

  • Percevoir les loyers et charges.
  • Procéder à la révision annuelle du loyer et le cas échéant à la régularisation des charges.
  • Envoyer gratuitement au locataire ses quittances de loyer.
  • Procéder à la déclaration fiscale des revenus locatifs.
  • Les réparations autres que locatives du logement.
  • La gestion des sinistres non couverts par l’assurance habitation du locataire.
  • Les relances « impayés », recouvrement des impayés, et toute procédure nécessaire en impayé contre le locataire.
  • Le congé du locataire (préavis, état des lieux de sortie, restitution du dépôt de garantie, etc.).
  • Le congé du bailleur (préavis, état des lieux de sortie, restitution du dépôt de garantie, etc.).

Si le bailleur veut avoir recours à un professionnel pour la gestion de son logement, il devra signer un contrat, un mandat de gestion locative.

L’agence doit être en possession d’une carte professionnelle sur laquelle figure la mention « Gestion immobilière ».

Le mandat de gestion doit faire apparaître une liste exhaustive des missions du professionnel.

(Voir barème)

COURTAGE

COURTAGE
COURTAGE

Le courtage désigne l’activité par laquelle une personne, appelée courtier, met en relation deux autres personnes qui souhaitent contracter l’une envers l’autre en contrepartie d’une commission versée au courtier. Le courtage est une pratique fréquemment utilisée dans le secteur de la finance et de l’assurance, même si le métier s’est développé dans divers secteurs d’activités (courtage immobilier, courtage en voyages, courtage en marchandises…).

Le Courtier de prêt immobilier doit :

 
 

  • Aider son client à monter son dossier de financement.
  • Conseiller son client, l’aider à améliorer son profil d’emprunteur et l’assister pendant la préparation des documents.
  • Préparer le dossier relatif à la demande de prêt de son client et l’envoyer à plusieurs banques et établissement de crédits.
  • Négocier et intervenir personnellement auprès des banquiers pour que son client puisse recevoir le prêt dont il a besoin.
  • Négocier les conditions du prêt (baisser les taux, demander des clauses favorables, etc.).
  • Sélectionner l’offre avantageuse pour son client.

PLACEMENTS & PREVOYANCES

CONTRAT DE CAPITALISATION
CONTRAT DE CAPITALISATION

Le contrat de capitalisation ressemble de très près à un contrat d’assurance-vie. Il permet de placer un capital avec un horizon d’investissement à long terme. La vraie différence porte sur l’absence d’une clause bénéficiaire en cas de décès du souscripteur du contrat. Les montants placés intègrent directement les actifs de la succession et partager selon les principes inscrits au testament, s’il existe.

Qui peut ouvrir un contrat de capitalisation ?

Le contrat de capitalisation peut être souscrit par une personne physique ou morale. Pour ce qui concerne la personne physique, quiconque peut ouvrir un contrat de capitalisation, y compris un mineur à la condition d’être représenté. Pour les personnes morales, là encore peu de restriction. Une association, une société patrimoniale, une holding, une SARL, une SA, une SCI… peuvent détenir un contrat de capitalisation. Dans la réalité, les compagnies d’assurance limitent les personnes morales à celles qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés.

Quels supports peuvent être investis dans un contrat de capitalisation ?

Il existe trois types de contrat de capitalisation : les monosupports, les multisuports et les unités de compte. Compte-tenu de l’évolution des taux d’intérêts de la Banque centrale européenne, les monosupports sont de moins en moins proposés au profit des unités de compte qui offrent plus de souplesse dans les choix des supports en fonction du risque accepté par le souscripteur.

Quelle est la fiscalité d’un contrat de capitalisation ?

La fiscalité d’un contrat de capitalisation est similaire à celle de l’assurance-vie. Tout retrait partiel ou total jusqu’à la huitième année de détention fait perdre le bénéfice d’une fiscalité réduite : une exonération totale pour la part en actions, et un taux de 7,5 % sur les plus-values après un abattement de 4 600 euros (personne seule) ou 9 200 euros (couple). Pour les contrats antérieurs à 1983, l’exonération est totale. Pour les années suivantes et jusqu’au 25 septembre 1997, en fonction des retraits, l’assureur précise la fiscalité qui s’applique. Pour les contrats souscrits à partir du 26 septembre 1997, pour les retraits intervenant au cours des quatre premières années, l’ensemble des gains sont taxés au taux de 35 %. Pour un retrait entre la cinquième et la huitième année, le taux d’imposition tombe à 15 %. Dans les cas, il faut ajouter également les prélèvements sociaux. A noter que la valeur du contrat de capitalisation intègre l’assiette patrimoniale soumise à l’impôt de solidarité sur la fortune.

Quels sont les frais appliqués au contrat de capitalisation ?

Comme pour le contrat d’assurance-vie, le contrat de capitalisation peut faire l’objet de quatre types de frais. Tout va dépendre de la politique tarifaire de chaque émetteur. Ainsi, il peut être facturé des frais de dossier, des frais d’entrée pour les versements initiaux et les versements réguliers, des frais de gestion annuels et des frais d’arbitrage lorsqu’un support est choisi ou vendu.

(Source Cardea Patrimoine)

ASSURANCE VIE
ASSURANCE VIE

Un contrat d’assurance-vie est un compte-titres présentant une série d’avantages, fiscaux et successoraux, en contrepartie de contraintes telles que l’éligibilité des actifs retenus ou la durée de détention. Il est géré par une compagnie d’assurance et permet de percevoir, au terme du contrat, un capital, soit en une seule fois soit sous forme de rente sans limite de temps. Ainsi, l’assurance-vie permet de préparer des revenus pour la retraite ou un projet de vie futur, ou de léguer le capital épargné à une personne bénéficiaire en cas de décès.

Quels types d’investissements peut-on réaliser avec un contrat d’assurance-vie ?

Un contrat d’assurance-vie permet d’investir le capital versé sur des fonds actions, des fonds obligataires ou des fonds monétaires. Chaque contrat d’assurance-vie définit son propre univers d’investissement avec une sélection de fonds éligibles, c’est-à-dire autorisés par l’assureur.

Quelle différence entre un contrat monosupport et multisupport ?

Le contrat monosupport ne propose qu’un seul support d’investissement, le fonds en euros, appelé parfois fonds sécurisé ou fonds garanti. Il est idéal pour les investisseurs averses au risque.

Le contrat d’assurance-vie multisupport dispose d’au moins un fonds en euros, et de plusieurs unités de compte (OPCVM, actions, obligations, parts de sociétés immobilières…).

Quels sont les frais appliqués à une assurance-vie ?

Plusieurs types de frais sont applicables à un contrat d’assurance-vie : frais de dossier à la souscription ou à la clôture du contrat, frais en cas de versement réguliers ou irréguliers, frais de gestion annuels, frais en cas de retrait ou avance partiels sur le contrat d’assurance-vie, auxquels s’ajoutent les frais d’arbitrage. Ils varient d’un contrat à un autre, il est donc important de comparer avant de souscrire.

Quelle est la fiscalité applicable à l’assurance-vie ?

La fiscalité sur un contrat d’assurance-vie dépend de la durée de détention.

Pour les versements réalisés avant le 27/09/17 :

La fiscalité ne change pas : moins de quatre ans après sa souscription, les gains sont soumis à l’impôt sur le revenu dans leur totalité ou au prélèvement libératoire au taux de 30 %. Si la clôture du contrat intervient entre quatre et huit ans, là encore les gains sont soumis à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement libératoire au taux de 15%.

Pour une clôture au-delà de huit ans, les gains bénéficient d’un abattement de 4 600 euros (une personne) ou de 9 200 euros (deux personnes). Le montant restant est soumis à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement libératoire au taux de 7,5 %. Pour les contrats d’assurance-vie investis en actions, l’exonération fiscale porte sur l’ensemble des gains.

Pour les versements réalisés à partir du 27/09/17 :

La flat tax de 30% s’applique en toutes circonstances sur les contrats d’assurance-vie de moins de 8 ans, et sur ceux de plus de 8 ans, dès lors que l’assuré a déjà versé plus de 150 k€ sur l’ensemble de ses contrats. Quelle que soit la date de votre versement, vous aurez toujours la possibilité d’opter pour l’imposition des gains au barème progressif de l’IR.

(Source Cardea Patrimoine)

MADELIN
MADELIN

La loi du 11 février 1994, dite loi Madelin a pour objectif de permettre aux travailleurs non- salariés non agricoles (TNSNA) de bénéficier de compléments de pensions de retraite et de compléments de garanties de prévoyance personnelle constitués par des cotisations déductibles du bénéfice imposable. Ce dispositif n’est pas obligatoire.

Le cadre fiscal Madelin est ouvert aux professionnels suivants :

 
 

  • Les non-salariés relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (artisans, commerçants, industriels).
  • Les non-salariés relevant de la catégorie des bénéfices non commerciaux (profession libérale).
  • Les dirigeants de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (gérant majoritaire de SARL, gérant de société en commandite par actions).
  • Le conjoint collaborateur du travailleur non salarié est également habilité à souscrire un contrat Madelin.

Elle présente essentiellement un avantage fiscal, puisque les cotisations sont déductibles du revenu imposable. Elle permet à l’exploitant de pallier des carences des régimes généraux en matière de protection sociale.

Par contre, les cotisations Madelin versées à l’assureur ne sont pas déductibles du résultat social permettant de déterminer le montant des cotisations sociales.

En utilisant la loi Madelin, on pourra donc cotiser à :

  • Un ou des contrats de retraite supplémentaire.
  • Un contrat de complémentaire santé pour lui et ses ayants droit.
  • Une assurance de substitution de revenu en cas d’arrêt de travail.
  • Un contrat de prévoyance décès.
  • Une assurance « perte d’emploi subie ».

Pour la retraite, les cotisations sont déductibles à hauteur de 10 % du revenu d’activité majoré de 15 % pour la part du revenu qui excède le plafond de la sécurité sociale (PASS), dans la limite de huit PASS. Le minimum que pourra déduire le travailleur non salarié est égal à 10 % du PASS.

De ces limites, doit être déduit l’abondement reçu dans le cadre d’un PERCO.

Pour la Prévoyance, le plancher de déduction prévoyance est déterminé par le montant du plafond de la sécurité sociale en cours (7 % du PASS), majoré par le bénéfice imposable (3,75 % du bénéfice de l’année en cours).

Le montant global de ce plafond étant limité à 3 % de 8 PASS.

La nouvelle loi Pacte, adoptée au Parlement, modifie quelque peu le fonctionnement de l’épargne retraite Madelin puisqu’elle offre aux épargnants la possibilité de récupérer la totalité de leur capital une fois la phase d’épargne terminée.

Les adhérents vont avoir le choix entre :

  • Une sortie en rente.
  • Une sortie en capital.
  • Une sortie en rente et en capital.
  • Ou cas Particulier (Accident de la vie, Cessation d’activité, Achat Résidence Principale).
PER : PLAN EPARGNE RETRAITE
PLAN EPARGNE RETRAITE

Le PER individuel est un produit d’épargne individuel et facultatif, ouvert à tous, qui permet la constitution d’un complément de retraite supplémentaire.

Il n’y a pas de conditions d’âge spécifique même si le PER individuel s’adresse en particulier aux personnes en activité.

Lorsque l’adhérent procède à la liquidation de ses droits de retraite, il a le choix entre :

 
 
 

  • Une sortie en rente.
  • Une sortie en capital.
  • Une sortie en rente et en capital.
  • Ou cas Particulier (Accident de la vie, Cessation d’activité, Achat Résidence Principale).
PEA : PLAN EPARGNE ACTION
PLAN EPARGNE ACTION

Le Plan d’Épargne en Actions peut s’assimiler à un compte de titres, s’il est ouvert auprès d’une banque, ou à un contrat de capitalisation en unités de compte, s’il est souscrit auprès d’une compagnie d’assurance ou d’une organisation mutualiste. C’est-à-dire un portefeuille d’actifs échangés sur les marchés financiers : des actions, des fonds communs de placement, des sicav… Le titulaire choisit lui-même les supports qu’il souhaite acheter et le moment où il les vend.

Qui peut détenir un PEA ?

Tout le monde peut ouvrir un Plan d’Épargne en Actions, à la condition d’être domicilié fiscalement en France et ne pas être rattaché à un foyer fiscal d’une autre personne. En outre, il faut respecter la règle d’en détenir qu’un seul, enfin deux. En effet, il y a deux types de PEA : le classique et le PEA-PME/ETI. La loi autorise la détention d’un de chaque mais pas deux identiques.

Quelles sont les modalités d’ouverture et de fermeture d’un PEA ?

Le client choisit librement l’établissement financier auprès duquel il souhaite ouvrir un plan d’épargne en actions. L’ouverture est actée après la signature d’un contrat qui encadre ce produit de placement, mais surtout dès le premier versement. Comme il n’y a pas de limite de vie pour un PEA, par la suite, le titulaire peut librement transférer son PEA vers un autre établissement, moyennant des frais, ou le clôturer. À la clôture, il est possible de choisir une sortie en capital ou en rente viagère.

Quelles sont les contraintes d’un PEA ?

Le plan d’épargne en actions est plafonné. Pour le classique, il n’est pas possible de placer plus de 150 000 euros. Pour celui dédié aux PME et ETI, l’enveloppe d’épargne est limitée à 75 000 euros. Les deux plafonds se cumulant, les titulaires de deux types de PEA peuvent donc verser jusqu’à 250 000 euros.

Il convient de vérifier avant de lancer l’ordre d’achat si une action ou un fonds est éligible au plan d’épargne en actions. En effet, il existe des restrictions : priorité aux entreprises ou fonds des pays de l’Union Européenne et à certains types d’entreprises. Tous les supports pouvant être logés dans un PEA mentionnent : “éligible au PEA”.

Enfin, pour ce qui concerne les PEA “assurance”, il est possible de faire des retraits comme pour une assurance-vie ou un contrat de capitalisation. Cependant, si ce retrait intervient avant la huitième année suivant l’ouverture, le plan d’épargne en actions est automatiquement clôturé. Et si ce retrait intervient avant la sixième année de détention, les gains sont entièrement soumis à l’impôt sur le revenu, au titre des revenus mobiliers de produits de placements. Après huit ans de détention, un retrait n’entraîne plus la fermeture et la perte de l’exonération des gains, mais il n’est plus possible d’effectuer de versement.

(Source Cardea Patrimoine)